VEDTÆGTER    FOR   EJERFORENINGEN    ”ABSALONSGÅRD”

§ 1

Foreningens navn er ”Ejerforeningen Absalons Gård, beliggende Løvegade 34, 4200 Slagelse.

§ 2

Foreningens formål er at administrere ejendommen matr. Nr. 303 Slagelse bygrunde, ejerlejlighedsnr. 1-21, beliggende Løvegade 34, og at varetage medlemmernes fælles anliggender, rettigheder og forpligtelser.

Foreningen er således bla. Berettiget og forpligtet til i overensstemmelse med nærværende vedtægter at opkræve fællesbidrag, varme- og vandbidrag, at betale fællesudgifter, at tegne sædvanlige forsikringer, at sørge for renholdelse og fornyelse i det omfang sådanne foranstaltninger efter ejendommens karakter må anses for påkrævet, samt at sørge for at ro og orden opretholdes i ejendommen. Fællesbidrag opkræves efter fordelingstal.

§ 3

Som medlemmer af foreningen kan kun optages ejere af ejerlejligheder i ovennævnte ejendom. Medlemskabet er pligtmæssigt og indtræder den dag, hvor den pågældende ejers skøde, uanset om det er betinget eller ej, anmeldes til tinglysning. Såfremt den pågældende ejer overtager ejerlejligheden forinden det nævnte tidspunkt, indtræder medlemskabet dog på overtagelsesdagen.

Den nye ejer kan dog først udøve stemmeretten, når foreningen har modtaget dokumentation for ejerskiftet.

Den tidligere ejers medlemskab ophører samtidig med den nye ejers indtræden, men den tidligere ejers forpligtelser overfor foreningen ophører dog først, når den nye ejers skøde er endeligt og tinglyst uden præjudicerende retsanmærkninger og restancer pr. overtagelsesdagen er opfyldt og betalt.

§ 4

Foreningen som sådan hæfter for foreningens forpligtelser overfor tredjemand. Medlemmerne hæfter subsidiært, personligt og solidarisk for foreningens forpligtelser overfor tredjemand. Medlemmerne er berettiget og forpligtet over foreningen i forhold til ejerlejlighedernes fordelingstal.

§ 5

Generalforsamlingen er ejerforeningens øverste myndighed. De af bestyrelsen trufne afgørelser kan af ethvert medlem, hvem afgørelsen vedrører, indbringes for generalforsamlingen. Foreningens ordinære generalforsamling afholdes hvert år i marts eller april.

§ 6

Indkaldelse til foreningens ordinære generalforsamling sker skriftligt af bestyrelsen til hvert enkelt medlem med et varsel på mindst 2 uger og højst 4 uger.

Indkaldelsen skal angive tid og sted for generalforsamlingen samt dagsorden.

Med indkaldelsen skal medfølge det reviderede regnskab for det forløbne år samt forslag til budget for indeværende år. Endvidere skal medfølge forslag, der agtes stillet på generalforsamlingen.

Begæring om at få et emne behandlet på den ordinære generalforsamling skal være indgivet til ejerforeningens formand senest 21. februar . Bestyrelsen skal medsende forslagene i indkaldelsen, og såfremt indkaldelsen er sket, skal forslagene eftersendes.

§ 7

Ekstraordinær generalforsamling afholdes, når bestyrelsen finder anledning dertil, når det til behandling af et angivet emne begæres af mindst 1/3 af foreningens medlemmer, når en tidligere generalforsamling har besluttet det, eller år et medlem i medfør af disse vedtægter kræver en bestyrelsesbeslutning indbragt for generalforsamlingen.

Indkaldelse til en ekstraordinær generalforsamling sker skriftligt af bestyrelsen til hvert enkelt medlem med et varsel på mindst 1 uge og højst 2 uger.

Med Indkaldelsen skal medfølge det eller de forslag, der har givet anledning til den ekstraordinære generalforsamling.

§ 8

Dagsorden for den ordinære generalforsamling skal mindst omfatte følgende punkter :

1.       1. Valg af dirigent.

2.       2. Bestyrelsen beretter om det forløbne år.

3.       3. Bestyrelsen forelægger årsregnskab med påtegning af revisorer til godkendelse.

4.       4. Bestyrelsen forelægger driftsbudget for det løbende regnskabsår.

5.       5. Behandling af indkomne forslag

6.       6. Valg af formand for ejerforeningen.

7.       7. Valg af andre medlemmer til bestyrelsen.

8.       8. Valg af suppleanter for bestyrelsen.

9.       9. Valg af revisorer og revisorsuppleant.

10.   10. Eventuelt.

§ 9

Samtlige foreningens medlemmer har stemmeret på generalforsamlingen. Afstemninger foretages normalt ved håndsoprækning, men hvis dirigenten eller blot et enkelt medlem forlanger det, skal afstemningen foretaget skriftligt. Hvis en afstemning ved håndsoprækning viser stemmelighed, skal den erstattes med en skriftlig afstemning. Hvis en skriftlig afstemning viser stemmelighed, bortfalder forslaget. Dog kan der i umiddelbar tilslutning til afstemningen vedtages urafstemning om forslaget.

Stemmeretten kan overdrages til et medlems ægtefælle, samlever eller familiemedlem, som bor i lejligheden eller til et andet medlem, som medlemmet har givet skriftlig fuldmagt, men ikke til udenforstående tredjemand. Intet medlem kan dog repræsentere mere end én fuldmagtsgiver. Beslutninger på generalforsamlingen træffes ved simpelt stemmeflertal.

Til beslutninger om ændringer af denne vedtægt, om væsentlige forandringer, forbedringer eller istandsættelse af fælles bestanddele og tilbehør eller om slag af væsentlige dele af disse, kræves dog, at mindst 2/3 af de stemmeberettigede stemmer herfor.

Såfremt forslaget uden at være vedtaget efter denne regel har opnået tilslutning fra mindst 2/3 af de fremmødte stemmeberettigede, afholdes ny generalforsamling inden 14 dage, og på denne kan forslaget   – uanset antallet af fremmødte –  vedtages med 2/3 af de afgivne stemmer.

§ 10

Der udarbejdes en kort beretning om forhandlingerne og beslutningerne på generalforsamlingen. Beretningen underskrives af dirigenten og formanden for bestyrelsen, og en kopi heraf udsendes snarest til medlemmerne

§ 11

Bestyrelsen vælges af generalforsamlingen. Den består af 4 medlemmer foruden formanden, der vælges særskilt. Desuden vælges 2 suppleanter for bestyrelsen, 2 revisorer samt 1 revisorsuppleant. Valgbare som formand, medlemmer af bestyrelsen og som suppleanter for bestyrelsen er kun foreningens medlemmer, disses ægtefæller, samlevere, og nærtstående slægtninge, når disse bor i samme lejlighed som ejeren.

Formanden vælges med absolut stemmeflertal og den øvrige bestyrelse og dens suppleanter med relativt stemmeflertal.

Alle valg gælder for 2 år. Formanden afgår de ulige år. Af bestyrelsens øvrige medlemmer og suppleanter afgår halvdelen hvert andet år. Afgangsordenen bestemmes ved den rækkefølge, i hvilken de er valgt. Genvalg kan finde sted.

Kommer antallet af bestyrelsesmedlemmer ved afgang ned under 5, indtræder de nødvendige suppleanter. Findes ingen suppleanter kan der indkaldes til en ekstraordinær generalforsamling. Bestyrelsen konstituerer sig med næstformand, kasserer og sekretær. I tilfælde af formandens afgang fungerer næstformanden som formand. Sekretæren udsender i samråd med formanden indkaldelse til møder og generalforsamlinger, dagsorden for generalforsamlinger samt referat af disse. Sammen med indkaldelse til generalforsamlingen medsendes kop af foreningens regnskaber. Kassereren fører foreningens regnskaber og fremlægger disse til godkendelse på generalforsamlingen. Kassereren opbevarer og anbringer foreningens midler efter bestyrelsens eller generalforsamlingens anvisninger. Det påhviler bestyrelsen at lade foreningen i overensstemmelse med nærværende vedtægt og generalforsamlingens beslutninger. Kassereren fører et forsvarligt regnskab over foreningens indtægter og udgifter.

Bestyrelsen kan fastsætte en forretningsorden om udførelsen af sit arbejde

De i disse vedtægter nævnte afstemningsregler defineres og anvendes som følger:

a.       a.     Simpelt stemmeflertal: Det største antal stemmer afgør forslagets skæbne.

b.      b.     Relativt stemmeflertal: anvendes ved valg af bestyrelse og suppleanter. Kandidaterne besætter posterne i den rækkefølge, de kvalificeres ved stemmetal.

c.       c.     Absolut stemmeflertal: mindst én over halvdelen af de afgivne stemmer kvalificerer kandidaten. Skal omvalg foretages for at opnå en sådan kvalificeret majoritet, udgår kandidaten med det laveste stemmetal, indtil der kun er to kandidater tilbage. Ved stemmelighed foretages lodtrækning.

d.      d.     Urafstemning:  Bestyrelsen meddeler skriftligt til samtlige medlemmer det emne, hvorom der skal stemmes og fristen for aflevering af stemme samt adressen, hvortil       denne skal afleveres. De stemmeberettigedes antal reduceres til det afgivne antal stemmer.

§ 12

Bestyrelsen indkaldes af formanden eller i dennes fravær af næstformanden, så ofte det skønnes nødvendigt, eller når 2 medlemmer af bestyrelsen begærer det.

Bestyrelsen er beslutningsdygtig, når formanden eller næstformanden og yderligere 2 medlemmer er til stede.

Beslutning træffes af de fremmødte bestyrelsesmedlemmer ved simpel stemmeflerhed. Står stemmerne lige, gør formandens eller i dennes fravær næstformandens stemme udslaget. Der optages et kort referat om forhandlingerne og beslutningerne. Referatet underskrives af de bestyrelsesmedlemmer, der har deltaget i mødet, og en kopi udsendes til alle bestyrelsesmedlemmer.

§ 13

Ejerforeningen forpligtes ved underskrift af formanden for bestyrelsen og ét andet medlem af denne.

§ 14

Foreningens regnskabsår er kalenderåret. Det af bestyrelsen vedtagne årsregnskab underskrives af bestyrelsen og på tegnes af bestyrelsen og påtegnes af revisorerne.

§ 15

Foreningens årsregnskab revideres af 2 revisorer, der vælges på generalforsamlingen. Revisorerne har adgang til at efterse alle regnskabsbøger og beholdninger og kan fordre enhver oplysning, som revisorerne finder af betydning for udførelsen af deres hverv.

§ 16

Foreningen skal bortset fra en evt. grundfond og en rimelig driftskapital, ikke oparbejde nogen formue, men alene opkræve de bidrag hos medlemmerne, der er nødvendige til at bestride foreningens udgifter.

Det kan dog på en generalforsamling vedtages, at der skal ske henlæggelser til bestemte formål, fx fornyelser og øvrige istandsættelser, og det kan på en generalforsamling vedtages, at foreningen optager lån.

Foreningens kontante midler skal være anbragt i bank eller sparekasse, dog skal det være kassereren tilladt at have en kassebeholdning af en størrelse, som er nødvendig for den daglige drift.

§ 17

Generalforsamlingen kan beslutte, at der til vedligeholdelse oprettes en grundfond. Generalforsamlingen fastsætter bidragets størrelse efter lejlighedernes fordelingstal. Indbetalinger til grundfonden stopper sædvanligvis, når den har nået en størrelse, der svarer til 4% af ejerlejlighedernes samlede ejendomsværdi. Grundfondens midler skal anbringes så de forrentes bedst muligt, og afkastet skal tillægges kapitalen.

Bestyrelsen er dispositionsberettiget over grundfonden til afholdelse af nødvendige vedligeholdelsesudgifter, som ikke kan dækkes af de løbende indbetalinger fra medlemmerne.

Opsparingen tilhører ejerforeningen, og den enkelte ejer kan ikke disponere derover.

§ 18

Bestyrelsen udarbejder hvert år et driftsbudget, som forelægges generalforsamlingen til godkendelse.

Til dækning af foreningens udgifter betaler medlemmerne i forhold til de for ejerlejlighederne fastsatte fordelingstal et årsbidrag, hvis størrelse fastsættes af generalforsamlingen. Den årlige ydelse betales månedsvis forud til foreningen ved indsættelse på foreningens bankkonto, eller på anden af foreningen anvist måde.

I tilfælde af uforudsete, nødvendige udgifter, er bestyrelsen bemyndiget til at opkræve ekstraordinære bidrag fra medlemmerne. Sådanne ekstraordinære bidrag må inden for et kalenderår ikke uden godkendelse på en ekstraordinær generalforsamling samlet overstige 25 % af det på sidste generalforsamling fastsatte årlige bidrag baseret på det af generalforsamlingen godkendte driftsbudget.

Vand- , varme- og varmtvandsforsyningen drives for fælles regning. Hver ejerlejlighed indbetaler á  conto et af bestyrelsen fastsat beløb til dækning af den pågældende ejerlejligheds andel af udgifterne. Udgifterne fordeles og afregnes efter det målte forbrug og i øvrigt i overensstemmelse med principperne i lejelovgivningen. Evt. restbidrag for forbrugt vand, varme og varmt vand indbetales til foreningen senest 14 dage efter påkrav.

Såfremt et medlem misligholder betaling af disse udgifter, kan bestyrelsen skaffe sig adgang til medlemmets lejlighed og lukke for varme-, vand- og varmtvandsforsyningen.

Ved fremsættelse af skriftligt påkrav som følge af for sen betaling af pligtige ydelser til foreningen, er foreningen berettiget til at opkræve et gebyr, som fastsættes af bestyrelsen.

Det skyldige beløb forrentes herudover uden særskilt påkrav fra den førstkommende 1.  I en måned efter forfaldsdagen med en årlig rentesats svarende til den til enhver tid i rentelovens § 5 fastsatte rente.

§ 19

Til sikkerhed for betaling af fællesbidrag og i øvrigt for ethvert krav, som foreningen måtte få på et medlem, herunder udgifterne ved et medlems misligholdelse, vil nærværende vedtægter være at tinglyse som pantstiftende på ejerlejlighederne nr. 1 – 21 af matr. Nr. 303 Slagelse Bygrunde for et beløb af kr. 38.000,00 skriver kroner tretiottetusinde 00 øre.

Panteretten respekterer de på ejerlejlighederne hvilende servitutter og byrder, men respekterer i øvrigt ingen pantegæld.

§ 20

Den indvendige vedligeholdelse og modernisering af den enkelte ejerlejlighed på hviler de enkelte ejerlejlighedsejere.

De ejerlejlighedsejere, som har altan, skal selv forestå og bekoste enhver vedligeholdelse af denne, såvel udvendigt som indvendigt. Enhver ændring af en altans udseende, herunder farve skal godkendes af foreningens bestyrelse. Baggrunden for denne bestemmelse er, at altanerne ikke er indregnet i ejerlejlighedernes fordelingstal.

Al anden vedligeholdelse og modernisering foranstaltes af foreningen for dennes regning og afholdes som en fælles udgift.

Ved indvendig vedligeholdelse og modernisering forstås såvel maling, hvidtning og tapetsering, som vedligeholdelse af gulve, træværk, murværk og puds, som den indvendige side af døre og vinduer, som alt lejlighedens udstyr, herunder elektriske installationer, vandhaner, radiatorer, radiatorventiler og sanitetsinstallationer som tilgangs- og afgangsrør ud til fællesstammerne, som hvad der i øvrigt efter den til enhver tid gældende lejelovgivning måtte påhvile lejeren at vedligeholde og forny.

Såfremt foreningen efter godkendelse på en generalforsamling foranstalter udført udvendige vedligeholdelses- og eller moderniseringsarbejder, hvor det efter foreningens skøn findes nødvendigt eller hensigtsmæssigt, at der samtidig hermed udføres følgearbejder i den enkelte ejerlejlighed, er den enkelte ejerlejlighedsejer forpligtet til at lade disse udføre på foreningens regning. Vedligeholdelses- eller moderniseringsarbejder, der skal foranstaltes af foreningen for dennes regning, skal efter endt udførelse besigtiges af 2 bestyrelsesmedlemmer i forening, og regninger vedrørende arbejdets udførelse skal anvises til betaling af de nævnte.

§ 21

Medlemmet og de personer, der opholder sig i medlemmets ejerlejlighed, må nøje efterkomme de af bestyrelsen ( eller generalforsamlingen) fastsatte ordensregler. Er der på et område intet vedtaget, gælder den af boligministeriet godkendte lejekontraktsformular vedrørende ordensreglement. Med mindre andet særskilt vedtages, er det tilladt at holde husdyr i mindre omfang, herunder hund, dersom nye ejere har dyret ved indflytning og såfremt det ikke er til gene for andre ejerlejlighedsejere. Men man må ikke anskaffe et nyt dyr senere.

Medlemmerne må ikke uden bestyrelsens samtykke foretage ændringer, reparationer eller maling af eller i ejendommen uden for ejerlejligheden, herunder udvendigmaling af vinduer eller døre mod fællesarealer eller opsætte skilte, reklamer, markiser, lamper, udhængsskabe mv.

Et medlem er berettiget til at ændre, modernisere og forbedre sin ejerlejlighed, herunder flytte eller fjerne ikke bærende skillerum, i det omfang dette ikke er til gene eller medfører udgifter for medejere. Medlemmet er pligtig til at indhente samtlige fornødne tilladelser og godkendelser fra bygningsmyndigheden eller andre og dokumentere dette overfor foreningen.

En ejerlejlighed må ikke benyttes til erhverv.

Medlemmer må ikke foretage udlejning af enkelte værelser i et sådant omfang, at der bor flere personer i en lejlighed, end der er værelser i denne og ejerlejligheden må ikke få karakter af klublejlighed.

Så længe den oprindelige bygherre Arkitek Holding Aps er ejer af en eller flere ejerlejligheder i bebyggelsen, er Arkitek Holding Aps berettiget til at udleje disse ejerlejligheder på nærmere mellem Arkitek Holding Aps og lejerne aftalte vilkår. Sælgers udlejning af en ejerlejlighed til beboelse i sin helhed må kun ske ved skriftlig lejekontrakt. Lejeaftalen – der skal fremsendes til ejerforeningens bestyrelse – skal godkendes af ejerforeningen før lejeaftalen er gældende. Sælgers betingede ret til udlejning kan ikke overdrages tredjemand.

I tilfælde af udlejning af en ejerlejlighed i sin helhed har foreningen overfor lejeren samme beføjelser med hensyn til krænkelse af de lejeren påhvilende forpligtelser, som en ejer har overfor en lejer i henhold til lejeloven og den gældende husorden, og foreningen kan selvstændigt optræde som procespart overfor lejeren, evt. sideløbende med ejerlejlighedsejeren. Den pågældende lejer skal gøre opmærksom på denne bestemmelse ved oplysning herom i lejekontrakten der skal forelægges og tiltrædes af bestyrelsen.

I affaldscontaineren må kun henkastes husholdningsaffald i poser eller forsvarligt indpakke, så containerne ikke forurenes unødigt. Aviser, ugeblade, reklamer og flasker må ikke henkastes i containerne, men skal afleveres på kommunens genbrugsøer eller genbrugsstationer. Andet affald og storskrald, som ikke fjernes af dagrenovationen, skal ejerne fjerne for egen regning.

Der må kun parkeres i gården på de afmærkede parkeringsbåse. Den til ejerlejligheden hørende parkeringsbås må ikke udlejes eller udlånes til personer, der ikke er bosiddende i ejendommen. Parkeringsbåsene må kun anvendes til parkering af indregistrerede person og varevogne med en totalvægt på max 2500 kg. Campingvogne, trailere og lignende må ikke parkeres permanent eller i længere perioder.

Fælles arealerne, herunder parkeringsbåsene, trapper, svalegange, fælles kælderrum og gange må ikke anvendes til oplagringsplads af nogen art eller som ”arbejdsplads” for støjende eller forurenende aktiviteter.

§ 22

Da foreningen er oprettet i henhold til lovgivningen om ejerlejligheder, kan den ingensinde opløses uden enighed mellem samtlige medlemmer om, at ejendommens ejerlejlighedsstatus skal ophøre.

§ 23

Påtaleberettiget er foreningen ved dennes bestyrelse og enhver ejerlejlighedsejer under foreningen.

§ 24

Nærværende vedtægter begæres tinglyst servitutstiftende på ejendommen matr. Nr. 303 Slagelse Bygrunde.

Vedtægternes § 19 begæres tillige tinglyst pantstiftende for kr 38.000,00 på ejerlejligheds nr. 1 – 21 af matr. Nr. 303 Slagelse Bygrunde.

Med hensyn til de ejendomme og ejerlejlighederne påhvilende servitutter og byrder henvises til ejendommens og ejerlejlighedernes blade i tingbogen.

Således vedtaget den 28. August 2003, for Arkitek Holding aps, underskrevet af Per Jarmer og Arne Mørch.